A Reforma Tributária trouxe mudanças importantes para o setor imobiliário, sendo que uma de extrema relevância está no artigo 487 da Lei Complementar nº 214/2025.
O dispositivo criou uma regra de transição para contratos de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis firmados por prazo determinado antes da publicação da lei, permitindo a opção por um regime simplificado de recolhimento do IBS e da CBS.
Nesse modelo, o contribuinte poderá recolher 3,65% sobre a receita bruta efetivamente recebida, de forma definitiva, sem direito a créditos, restituição ou compensação.
Trata-se de um regime transitório e opcional, válido apenas para contratos antigos e sujeitos a requisitos formais específicos, incluindo o registro até o final de 2025.
- Contratos com finalidade não residencial
A opção somente é válida para contratos firmados por prazo determinado até a data de publicação da LC 214/2025, desde que:
- A assinatura seja comprovada por firma reconhecida ou assinatura eletrônica;
- O contrato seja registrado em cartório de imóveis ou de títulos e documentos até 31 de dezembro de 2025, ou disponibilizado eletronicamente à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS, conforme regulamento;
- A tributação simplificada será aplicada pelo prazo original do contrato, não alcançando prorrogações automáticas ou renovações posteriores.
- Contratos com finalidade residencial
Também devem ter sido firmados por prazo determinado até a publicação da lei. Nesses casos, o registro em cartório é dispensado, e a data pode ser comprovada por firma reconhecida, assinatura eletrônica ou pela comprovação de pagamento da locação até o último dia do mês subsequente ao do primeiro mês do contrato.
O benefício poderá ser aplicado até 31 de dezembro de 2028 ou até o fim do contrato, o que ocorrer primeiro.
- Características do regime opcional
A adesão ao regime acarreta o recolhimento do IBS e da CBS por uma alíquota fixa de 3,65% sobre a receita bruta recebida, incluindo variações monetárias e receitas financeiras vinculadas.
Em contrapartida, existe uma vedação à apropriação de créditos de IBS e CBS relativos às operações abrangidas, bem como a impossibilidade de aplicar o redutor social previsto no art. 260 da LC 214/2025.
Existe, ainda, a obrigação de manter escrituração contábil segregada e a previsão de que o recolhimento será definitivo, sem direito à restituição ou compensação.
O objetivo da norma é garantir uma transição gradual e previsível para contratos de locação de longo prazo, preservando a segurança jurídica e evitando distorções na passagem para o novo sistema de IBS e CBS.
Essa regra representa uma oportunidade para revisar contratos vigentes, ajustar prazos e providenciar os registros necessários, garantindo segurança e previsibilidade durante o período de transição.
A equipe de direito tributário do DDC Advogados permanece à disposição.
Artigo escrito por Pedro Fontanez
